Nel tempo, anche gli edifici più affidabili e di altissima qualità iniziano a richiedere l'implementazione di lavori per ripristinarli, dal piccolo al capitale. In ogni condominio, le pareti si deteriorano progressivamente sotto l'influenza delle condizioni meteorologiche ed è necessario mantenerne il corretto stato.
Codici e regolamenti edilizi appositamente sviluppati (SNIP) regolano la procedura per l'esecuzione dei lavori e gli standard per la manutenzione degli edifici.
In conformità con questo elenco, le riparazioni estetiche della facciata di un condominio dovrebbero essere eseguite una volta ogni cinque anni e le riparazioni importanti ogni dieci. Dovrebbero anche essere eseguite regolarmente ispezioni, sia programmate che non programmate, volte a identificare le violazioni del contenuto e la necessità di organizzare i lavori di riparazione.
Che cos'è la riparazione della facciata?
Si tratta di azioni volte al mantenimento delle condizioni della parte esterna di un condominio.
Allo stesso tempo, vengono eseguite riparazioni importanti, secondo SNIP, nel caso in cui la facciata venga distrutta del 30% o più. È necessario rimuovere il rivestimento precedente dall'intera area o applicare un nuovo strato sopra quello vecchio.
Il complesso degli interventi per il ripristino della facciata di un condominio prevede il seguente elenco di interventi:
- isolamento e finitura decorativa dell'intera area esterna delle pareti della casa;
- sostituzione di finestre e balconi con vetrocamera;
- lavori di riparazione della decorazione esterna e isolamento di logge e balconi, che comprendono la sostituzione di piastrelle di ceramica, il rinnovo dello strato impermeabilizzante, la sostituzione o il ripristino di recinzioni, ringhiere e schermi;
- ripristino delle tettoie degli ingressi al fabbricato e dei balconi degli ultimi piani;
- sostituzione di scale antincendio;
- rifacimento dell'area cieca e rinforzo delle pareti dei vani ascensore;
- lavori sulla riparazione di scarichi e altre comunicazioni.
L'intera revisione delle facciate può essere suddivisa condizionatamente in tre fasi principali.
Il primo è la preparazione. Viene eseguita una rimozione completa del vecchio rivestimento, la rimozione di sporco e formazioni fungine dalla superficie preparata. Le crepe che sono apparse vengono rimosse, le giunture vengono lavorate e l'intera area della parete viene intonacata.
La fase successiva sta finendo. Comprende l'applicazione di un nuovo strato di rivestimento: piastrelle di ceramica, pietra, intonaco decorativo, pittura o altro materiale di finitura. I dettagli architettonici esistenti sono in fase di restauro. In questa fase di riparazione, è possibile installare una facciata ventilata.
La terza fase è la sostituzione degli elementi funzionali. Se necessario, vengono ripristinati baldacchini, tramezzi, scarichi, vetrate decorative, finestre con doppi vetri e altre parti della facciata.
Le sfumature dei lavori di riparazione di diversi tipi di facciate
Il ripristino dello stato delle murature può avere alcune caratteristiche. Dipende da come e da quali materiali sono stati costruiti.
La riparazione delle facciate in mattoni è impensabile senza una loro ispezione approfondita. Vengono identificate tutte le crepe e altri danni alla muratura. Vengono determinati i limiti di possibili violazioni dell'integrità delle pareti e viene compilato un elenco approssimativo dei materiali necessari e della quantità di lavoro da svolgere.
Se l'entità del danno è molto grande, è importante identificare la causa specifica e intraprendere le azioni necessarie per eliminarla.
Durante la revisione della muratura, viene eseguita prima la pulizia dall'inquinamento, quindi l'eliminazione delle crepe. I più grandi vengono posati con mattoni freschi, quelli medi sono ricoperti di intonaco e quelli piccoli vengono rimossi con mastice. Il compito principale di queste azioni è impedire all'umidità di entrare nel muro, il che può portare alla sua distruzione.
Il restauro delle facciate in legno differisce solo per il fatto che è necessario ispezionare la presenza di parassiti e inciderli, se necessario. Per rifinire la superficie è opportuno utilizzare speciali mescole studiate appositamente per le strutture in legno e prevenendone il danneggiamento.
L'intonaco viene spesso utilizzato per rivestire muri in pietra o mattoni. Aiuta a proteggerli dall'umidità, dal vento e dalle basse temperature. Ma affinché possa svolgere pienamente le sue funzioni, è importante monitorarne attentamente le condizioni ed eseguire riparazioni importanti in tempo.
Come in ogni altro caso, si parte da un sopralluogo preliminare, accertando la presenza di danni e compilando un elenco delle opere e dei materiali che serviranno per il restauro. Quindi il vecchio strato di intonaco viene rimosso, completamente o parzialmente, e ne viene applicato uno nuovo.
Spesso puoi trovare facciate ventilate delle case. Sono una struttura multistrato: un riscaldatore è fissato direttamente alla parete, seguito da un'intercapedine d'aria e un materiale di rivestimento montato mediante speciali dispositivi di fissaggio.
Questa finitura è particolarmente resistente e durevole, ma deve anche essere riparata di tanto in tanto. Viene effettuato un sopralluogo, durante il quale gli esperti compilano un elenco dei danni, quindi le aree diventate inagibili vengono sostituite con nuovo materiale.
Come viene determinata la necessità di una profonda revisione della facciata?
A volte, anche ad occhio nudo, è chiaro che le rifiniture estetiche non bastano ed è necessario avvicinarsi al restauro dell'esterno della casa in modo più approfondito.
Tuttavia, caso per caso, è necessaria una commissione speciale per decidere in quali condizioni si trova la facciata della casa e che tipo di lavori di riparazione devono essere eseguiti per riportarla alle condizioni corrette.
Tradizionalmente, questa commissione è composta da specialisti dell'operatore regionale, un'organizzazione senza scopo di lucro creata dal comune locale nell'ambito di un programma di ristrutturazione.
È auspicabile organizzare un gruppo di iniziativa composto direttamente dai residenti del condominio oggetto di valutazione. Saranno coinvolti direttamente nel monitoraggio dei lavori della commissione.
C'è un elenco di difetti, la cui presenza indica che è necessario revisionare un condominio.
Include:
- danneggiamento di oltre il 30% dell'area dell'intonaco;
- distruzione delle cuciture;
- sgretolamento dello strato isolante;
- deformazione di tubi e grondaie esterne, che provoca l'ingresso di umidità nelle pareti.
Se è presente almeno una delle carenze elencate, sono necessari lavori di riparazione urgenti.
Chi paga per le riparazioni importanti
La risposta è semplice: tutte le spese sono a carico degli stessi inquilini. È in corso la creazione di un fondo speciale, a cui i proprietari di case di un condominio contribuiscono ogni mese con determinati importi.
L'importo specifico di questi contributi è deciso dall'assemblea generale dei proprietari. Il comune locale fissa l'importo minimo, ma può essere aumentato con voto popolare.
Inoltre, la decisione presa a maggioranza dei voti deve essere eseguita da tutti i residenti della casa senza eccezioni. Maggiore è l'importo delle commissioni, più fondi verranno raccolti sul conto. Ciò aumenterà in modo significativo l'elenco dei lavori in corso e lo integrerà con gli elementi necessari per i proprietari.
Nel caso in cui l'importo raccolto non fosse improvvisamente sufficiente per una revisione completa, l'operatore regionale preleva i fondi mancanti dai conti di altre case, i cui lavori di riparazione sono previsti molto più tardi. Successivamente, tale debito sarà rimborsato trasferendo da ulteriori contributi degli inquilini della casa debitrice.
Quando si possono effettuare i lavori di ristrutturazione della facciata?
In una determinata regione esiste un programma statale che prescrive l'ordine in cui viene eseguita la revisione delle facciate dei condomini. L'operatore regionale anticipa, sei mesi prima dell'orario stabilito, l'avviso ai proprietari dell'arrivo del loro turno e fornisce la documentazione che descrive l'elenco dei lavori previsti.
Dopo averlo studiato attentamente in un'assemblea generale, i proprietari decidono se la loro casa ha attualmente bisogno di una profonda revisione e quale lavoro dovrebbe includere. Trasmettono la loro decisione al rappresentante dell'operatore regionale.
Se gli inquilini giungono a un'opinione comune sul fatto che la loro casa abbia bisogno di riparazioni non programmate, la questione del finanziamento di questi eventi diventa acuta. L'unica via d'uscita è raccogliere importi aggiuntivi dai proprietari stessi.
Successivamente, i proprietari di appartamenti che hanno sostenuto tali spese saranno temporaneamente esentati dal canone mensile standard.
Inoltre, è necessario redigere preventivi di progettazione. Per risolvere questo problema, è necessario contattare la società di gestione. Inoltre, il codice penale conclude una convenzione con l'amministrazione e l'operatore regionale, in base alla quale si svolge l'opera.
