Kde je lepšie uzavrieť zmluvu o kúpe a predaji bytu. Aké sú nuansy vypracovania zmluvy o predaji bytu? Spôsoby registrácie dohody

Kde začať Aké dokumenty je potrebné skontrolovať? Ako zabezpečiť zákonnosť transakcie a zabrániť možným sporom a súdnym konaniam po uzavretí zmluvy?

Nájdenie odpovedí na tieto otázky vyžaduje veľa času, pretože úspech transakcie priamo závisí od presného dodržiavania noriem súčasnej legislatívy.

Dohodu možno podmienene rozdeliť do piatich etáp:

podpis predbežnej zmluvy;
overovanie dokumentov;
podpísanie zmluvy o odcizení (predaj a kúpa);
štátna registrácia prevodu vlastníctva;
prevod bytu na nového vlastníka.

Na začiatku rokovaní musí mať predávajúci tieto dokumenty:

Technické vlastnosti bytu (formulár č. 7).
Informácie o všetkých osobách, ktoré majú (formulár č. 9);
Titulné doklady k bytu a doklad preukazujúci totožnosť predávajúceho.

Po dosiahnutí ústnej dohody strany pristúpia k uzavretiu predbežnej zmluvy, kupujúci zloží zálohu.

Čo je to vklad?

Musíte sa uistiť o spôsobilosti predávajúceho na právne úkony, o právomociach jeho zástupcu, skontrolovať absenciu práv k bytu od tretích osôb, vecné bremená, preskúmať stav bytu, skontrolovať atď.

Vysokokvalitná kontrola znižuje možné riziká pre kupujúceho.

Pri uskutočňovaní transakcie predaja a kúpy bytu by si mal kupujúci uvedomiť hlavné riziká.

1. Uznanie transakcie ako neuzavretej. Táto situácia nastane, ak strany nedospejú k dohode vo všetkých bodoch a podmienkach dohody. Vrátenie peňazí zaplatených kupujúcim sa uskutoční pri použití pravidiel o bezdôvodnom obohatení. Ak zmluva uvádza podhodnotené náklady na byt, bude ťažké vrátiť peniaze kupujúcemu v plnej výške.
2. Uznanie kúpnej zmluvy za neplatné. Aby ste sa vyhli takejto situácii, mali by ste pred podpisom dokumentu veľmi starostlivo skontrolovať poverovacie údaje predávajúceho a právnu čistotu bytu.
3. Riziko rekultivácie majetku. Získaný majetok je možné získať späť, ak nie je neplatná samotná transakcia, ale ktorákoľvek z operácií prevodu vlastníctva medzi predchádzajúcimi vlastníkmi, napríklad dar. Kupujúci je čiastočne chránený premlčaním, ale pri stanovení začiatočného bodu týchto pojmov existujú určité nuansy.
4. Riziko kúpy bytu zaťaženého právami tretích osôb. Nadobudnutie bytu, ktorý nie je predmetom práv tretích osôb, môže mať za následok vyradenie bytu z vášho vlastníctva na súde.
Medzi tretie strany patria tieto kategórie občanov:
- bývalých majiteľov
  ktorí nezákonnými prostriedkami stratili svoje vlastnícke práva proti svojej vôli;
- manžel bývalého majiteľa, bez ktorého súhlasu bol tento byt odcudzený, s oneskorením do zdedeného majetku.
Byt môže byť tiež zaťažený právami nájomcov užívať byt, ktorý je vo vlastníctve niekoho iného. Táto situácia nepovedie k zaisteniu majetku, ale spôsobí nepríjemnosti pre kupujúceho.

Overenie právnej čistoty a histórie takýto vývoj udalostí vylučuje.

Je tiež dôležité preštudovať si rozšírený (archívny) výpis z domácej knihy vzhľadom na skutočnosť, že podľa zákona si niektoré kategórie osôb ponechávajú právo užívať byt aj po svojom odchode (väzni povolaní na vojenskú službu) , maloletí, osoby oprávnené na pobyt na základe odmietnutia závetu “, Osoby, ktoré predtým odmietli privatizáciu).

Tieto kategórie majú právo brániť svoje právo na používanie životného priestoru súdnou cestou. Predaj bytu s registrovanými ľuďmi sa spravidla uskutočňuje za zníženú cenu. Výmenou za zľavu sa kupujúci stará o vysťahovanie a, avšak nemá nárok na byt, nájomníci.

Okrem hlavných rizík, ktorým môže kupujúci čeliť pri uzatváraní transakcií predaja a kúpy bytov, existuje ešte veľa ďalších nebezpečenstiev:

riziko, že predávajúci nesplní svoje povinnosti prevodu majetku;
riziko kúpy bytu so skrytými chybami;
smrť majiteľa pred štátnou registráciou prevodu vlastníctva;
riziko, že predávajúci bude spochybňovať skutočnosť platby.

Poistenie titulu

Nie vždy je možné vykonať úplnú kontrolu právnej čistoty práv k bytu, pretože niektoré dôležité informácie sú klasifikované ako uzavreté. Pred možnými rizikami sa môžete chrániť poistením vlastníckeho práva kupujúceho (vlastníctvo bytu). Poistné krytie zahŕňa všetky možné riziká vedúce k strate vlastníctva kúpeného bývania.

Na správne kúpenie alebo predaj bytu je vhodné, aby zmluvné strany využili služby právnej podpory transakcie. Nákup a predaj nehnuteľností má veľa právnych nuancií, z ktorých niektoré teraz zvážime.

Vlastnosti kúpy časti bytu

Byt, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve, sa nedá fyzicky rozdeliť, každý z vlastníkov má podiel na nehnuteľnosti, a nie časť bytu v prírode. Ak sa jeden z vlastníkov rozhodne podiel predať, potom bude mať jeho spoluvlastníci predkupné právo na kúpu.

Majiteľ bude môcť predať svoj podiel cudzím osobám iba vtedy, ak ho spoluvlastníci odmietnu kúpiť.

Okrem toho musia byť podmienky predaja a náklady rovnaké. Oznámenie o predaji časti v byte sa spoluvlastníkom zasiela doporučene s doručenkou alebo z ruky do ruky s uvedením dátumu dodania a podpisu príjemcu. Odmietnutie sa robí aj písomne.

Ak kupujúci získa akcie všetkých vlastníkov, potom sa s každým z nich uzavrie kúpna a predajná zmluva podľa štandardného postupu.

Predaj bytu za účasti mladistvých

Maloleté dieťa z hľadiska transakcií s nehnuteľnosťami môže byť:

vlastník predávaného bytu;
zapísané v byte (majú právo využívať obytný priestor).

Na predaj bytu s majiteľom dieťaťa potrebujete písomný súhlas opatrovníckych a opatrovníckych orgánov, ktoré sú povinné chrániť práva dieťaťa a zabezpečiť, aby sa nestalo bezdomovcom. Žiadosť s petíciou na OOP podpisujú obaja rodičia (alebo osoby, ktoré ich nahrádzajú), musíte tiež získať súhlas dieťaťa s predajom bytu, ak má už 14 rokov.

Pri druhej možnosti sa pri predaji bytu nevyžaduje povolenie OOP, dieťa však musí byť z bytu prepustené a prihlásené na inom mieste. Opatrovnícke orgány môžu mať o transakciu záujem, ak je dieťa v „rizikovej skupine“ z dôvodu možného porušenia jeho práv (nevychovávajú ho jeho rodičia alebo blízki príbuzní).

Ak sú predávajúci a kupujúci blízki príbuzní

Tento spôsob prevodu vlastníctva bytu je často fiktívny. Postup registrácie nákupu a predaja sa riadi štandardným postupom.

Ak je suma transakcie podhodnotená, daňové úrady môžu zvýšiť daň (podľa priemernej trhovej hodnoty bývania v regióne) a pridať pokutu za únik.

Keď sa transakcia uzavrie medzi blízkymi príbuznými, kupujúci stráca právo na prijatie.

Ďalšou fázou kúpy a predaja bytu je podpísanie dohody zmluvnými stranami, v ktorej sa presne uvádzajú údaje o predmete zmluvy, hodnote majetku, povinnostiach zmluvných strán a ich zodpovednosti. Zmluva sa považuje za uzavretú od okamihu jej podpísania.

Zostáva zaregistrovať prevod vlastníctva bytu z predávajúceho na kupujúceho.

Registrácia a získanie osvedčenia o vlastníctve bytu

Na štátnu registráciu prevodu vlastníctva nehnuteľností existuje nasledujúci algoritmus akcií:

1. Pripravte si potrebné dokumenty:
- a) vyhlásenie o ustanovenom formulári na registráciu vlastníctva bytu (formulár je možné vytlačiť z webovej stránky Rosreestr);
- b) doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej dane za registráciu vlastníctva (pre jednotlivcov je to suma 2 000 rubľov);
- c) Zmluva o kúpe a predaji, notársky overený súhlas manžela / manželky predávajúceho s vykonaním transakcie *, povolenie orgánov opatrovníctva a poručníctva nakladať s majetkom neschopných a maloletých;
  * Ak bol byt zakúpený v manželstve, predpokladom na uzavretie transakcie je súhlas druhého manžela s jeho predajom. Prijatý súhlas je osvedčený notárom.
- d) overenú kópiu dokladu totožnosti žiadateľa.
2. Odovzdaný balík dokumentov odovzdajte osobne, poštou alebo v elektronickej forme oddeleniu Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (Rosreestr) v mieste bytu. Po prijatí dokumentov musí registračný orgán vydať žiadateľovi potvrdenie o prijatí dokumentov.
Podľa odseku 3 čl. 13 zákona N 122-FZ sa štátna registrácia vykoná do 10 kalendárnych dní odo dňa prijatia žiadosti a dokumentov.
3. Získajte list vlastníctva bytu. Odporúčame vám, aby ste si ho starostlivo preštudovali na akékoľvek preklepy alebo chyby vo vašich osobných údajoch alebo adrese, aby ste ich mohli včas vrátiť a vykonať zmeny.

Registračný orgán môže pozastaviť alebo zamietnuť registráciu zaslaním oznámenia žiadateľovi. Navrhovateľ má právo napadnúť toto rozhodnutie súdnou cestou.

Dôvodov odmietnutia môže byť niekoľko:

neúplný balík dokumentov;
nesprávne plnenie;
pochybnosti o pravosti;
nekonzistentnosť údajov;

Štátnu registráciu možno pozastaviť, ak je od jednej zo strán transakcie doručená žiadosť so žiadosťou o jej zastavenie.

Po úspešnej registrácii prevodu vlastníctva strany vykonajú konečné finančné vyrovnanie.

Existuje niekoľko populárnych spôsobov prevodu peňazí, ktoré sa v praxi používajú najčastejšie.

Spôsoby prevodu peňazí

Bankový trezor (bankový trezor, bezpečnostná schránka) je trezor v banke prenajatý zákazníkom na uloženie cenností. V deň podpisu zmluvy kupujúci vloží dohodnutú sumu do políčka a predávajúci ju prevezme po štátnej registrácii prevodu vlastníctva s predložením originálneho osvedčenia. Tento spôsob prevodu finančných prostriedkov sa považuje za optimálny pri transakciách s nehnuteľnosťami.
Akreditív - podmienený peňažný záväzok, ktorý banka prijíma v mene platiteľa v rámci akreditívu. To znamená, že kupujúci dá banke pokyn, aby prevádzala peniaze na účet predávajúceho až po predložení osvedčenia o štátnej registrácii. Akreditív má svoje výhody: presnosť sumy, priamy dôkaz o prevode peňazí, bezhotovostné platby.
Doklad o prijatí peňazí. Tento dokument je pripojený k kúpnej zmluve. Spočítanie a prevod peňazí sa uskutoční za prítomnosti notára alebo svedkov. Ak je cena bytu v kúpnej zmluve podhodnotená, musíte napísať naraz dve potvrdenky. Jeden - pri prijímaní peňazí podľa dohody, druhý - pri prijímaní peňazí za „neodňateľné vylepšenia“ (pre rozdiel medzi skutočnou sumou a tou, ktorá je uvedená v dohode).

Použitie materského kapitálu

Ak sa byt kupuje za hotovosť, potom môže kupujúci požiadať dôchodkový fond s vyhlásením, doporučenou kópiou kúpno-predajnej zmluvy, kópiou osvedčenia o vlastníctve nehnuteľnosti a výpisom z Jednotného štátneho registra Predpisy o absencii vecných bremien v byte a PF prevedie stanovenú sumu materského kapitálu na účet predávajúceho.

Postup posudzovania žiadosti dôchodkovým fondom nebude trvať dlhšie ako 30 kalendárnych dní.
Kúpou bytu na hypotéku môžete z materského kapitálu zaplatiť počiatočnú splátku pri získaní hypotekárneho úveru alebo nasmerovať kapitál na splatenie dlhu a splácanie úrokov.

Náklady na kúpu bytu nie sú obmedzené na výšku platby za jeho hodnotu pre predávajúceho. Pri výpočte celkového rozpočtu transakcie je potrebné zohľadniť aj ďalšie náklady.

Dodatočné výdavky

Náklady na prípravu podkladov pre byt na predaj znáša väčšinou predávajúci.
Platí za:

získanie certifikátov od ZINZ (vysvetlenie, osvedčenie o cene bytu, pôdorys, korešpondencia plôch a adries);
odchod technika ZINZ do bytu (v prípade potreby);
náklady na povolenie na prestavbu bytu (ak nebolo obdržané pred prestavbou).

Za vystavenie potvrdenia od daňového úradu o zaplatení dane z majetku, DEZ, pasového úradu (výpis z domovej knihy, potvrdenie o neexistencii dlhu na účtoch, kópia finančného osobného účtu) sa neúčtuje žiadny poplatok.

Hotovostné náklady na transakciu predaja a nákupu nesie kupujúci. O tejto nuanse diskutujú strany pri vklade (zálohe), výška týchto nákladov sa môže stať predmetom vyjednávania.

Nasledujúce akcie vyžadujú dodatočné náklady:

príprava a uzavretie predbežnej a hlavnej zmluvy o kúpe a predaji bytu;
prenájom bezpečnostných schránok, autentifikácia bankoviek;
štátna registrácia zmluvy a vlastníctvo bytu.

Ak sa strany transakcie rozhodnú využiť služby realitných spoločností, potom sa platba za náklady na ich služby rozdelí medzi predávajúceho a kupujúceho v súlade s dosiahnutou dohodou.

Konečnou fázou transakcie je podpísanie zmluvy o prevode bytu.

Podpis potvrdenia o prevzatí a prevzatie kľúčov

Po prevode majetku sa záväzky strán vyplývajúce z kúpnej a kúpnej zmluvy považujú za splnené v plnom rozsahu, zmluvné strany medzi sebou nemajú žiadne nároky a kupujúci sa stáva úplným vlastníkom bytu.

Dokument je podpísaný priamo v byte, pričom sa ubezpečuje, že jeho stav je v súlade s podmienkami zmluvy.

Podmienky fyzického a zákonného uvoľnenia bytu sú stanovené v zmluve; v stanovený deň dostane nový vlastník účty a kľúče.

Pokiaľ po dohode predávajúci ihneď neuvoľní obytný priestor, je potrebné s ním uzavrieť dohodu o dočasnom užívaní.

Registráciu predaja a kúpy bytu môžete zaregistrovať tromi spôsobmi: samostatne, prostredníctvom notára alebo pomocou agentúry. Prvý spôsob je najrizikovejší. Každý z nich však zahŕňa uzavretie dohody a jej povinnú registráciu u spoločnosti Rosreestr.

Proces predaja bytu prebieha postupne. Každá fáza má navyše svoje vlastné charakteristiky a nuansy.

Kúpa a predaj bytu zahŕňa regulovaný postup, v ktorom sa jedna strana zaväzuje previesť na druhú stranu za peňažnú platbu obydlie na trvalé držanie a užívanie.

Nákup sa uskutočňuje uzavretím obchodu podľa nasledujúcej schémy:

hľadanie bytu, kontrola jeho zákonnej „čistoty“ (žiadne bremená);
prerokovanie podmienok, uzavretie predbežnej zmluvy;
uskutočnenie zálohy (podľa dohody);
príprava dokumentov;
uzavretie hlavnej zmluvy;
registrácia vlastníctva v Rosreestri novým vlastníkom;
podpísanie preberacieho certifikátu, uskutočnenie platby.

Zároveň môžete zaregistrovať kúpu a predaj bytu tromi spôsobmi:

sám za seba;
u notára;
v agentúre.

Sám za seba

Samoregistrácia je uzavretie predajnej a kúpnej transakcie medzi dvoma osobami bez účasti realitnej kancelárie alebo realitnej kancelárie. Predpokladá:

plnenie zmluvy jednoduchou písomnou formou;
chýbajúca registrácia listiny o vlastníctve (kúpno-predajná zmluva) u notára;
vlastné predloženie všetkých potrebných dokumentov Rosreestru.

S touto schémou predaja sú spojené riziká: bežní občania nie sú vždy schopní správne uzavrieť zmluvu a dodržať všetky právne nuansy. Na uskutočnenie kompetentnej transakcie potrebujete právne znalosti a znalosti v procese predaja bytu. Ich neprítomnosť sa môže stať dôvodom na uznanie neplatnosti zmluvy.

Tabuľka 1. Výdavky na vlastnú registráciu transakcie nákupu a predaja

Poznámka. Ceny uvedené v tabuľke sú približné. Môžu sa mierne líšiť od tých existujúcich.

U notára

Zahŕňa uzavretie zmluvy s jej následným notárstvom. Takýto dokument sa stáva právne dôležitým a má právny základ. Okrem toho notár:

zodpovedá za správnosť zmluvy;
radí s dokumentmi potrebnými na uzavretie transakcie;
vám povie o rizikách a nuansách nákupu a predaja.

Náklady na podpis zmluvy s notárom:

jedno percento z čiastky transakcie (ak sú náklady na byt až 1 000 000 rubľov);
desať tisíc rubľov + 0,75% z celkovej sumy transakcie (ak sú náklady na objekt nákupu a predaja viac ako milión).

V agentúre

Predaj nehnuteľností prostredníctvom agentúr je najbežnejší. Túto schému predaja využíva viac ako 80% občanov. Tento trend je spojený s právnou ochranou a zárukou zákonnosti transakcie.

Agentúra sa spravidla stará o všetku prípravu, pomáha s prípravou potrebných dokumentov. V takom prípade realitná kancelária:

hľadá vhodný byt;
rokuje s vlastníkom nehnuteľnosti;
rokuje s predávajúcim o podmienkach na základe želania klienta;
vyhotovuje zmluvu;
poskytuje pokyny o správnom vyplnení dokumentov;
je prítomný vo všetkých fázach transakcie;
pri predaji bytu vykonáva ďalšie úkony právnej povahy.

Temnejšou stránkou je vysoká cena za agentúrne služby. V priemere sa pohybuje od dvoch do piatich percent nákladov na bývanie.

Možnosti dohody

Existuje niekoľko možností uskutočnenia transakcie. Spravidla ide o nákup a predaj:

byty;
akcie;
prebieha medzi príbuznými.

Kúpa a predaj bytu

Kúpa a predaj bytu je najbežnejšou možnosťou (v porovnaní s predajom jeho podielu a miestnosti). Zvláštnosti:

Počet majiteľov. Niekedy predajná strana nereprezentuje jednu osobu - vlastníkov bytov môže byť niekoľko. Každý z nich musí dať súhlas s predajom bytu. V takom prípade vlastníci osobne podpisujú zmluvu za prítomnosti všetkých strán transakcie.
Zaťaženie bývaním. Pred podpísaním zmluvy je lepšie skontrolovať jeho dostupnosť.
Maloleté deti.- postup je komplikovaný. Je to spôsobené získaním povolenia na vykonanie transakcie od orgánu dohľadu nad opatrovaním a poručníctvom.
Dane. Daň sa vyberá z nehnuteľností vo vlastníctve menej ako päť rokov (menej ako tri roky v prípade darovania, privatizácie, zmluvy o doživotnej údržbe so závislou osobou).

Okrem toho si môžete kúpiť byt:

na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami;
v novej budove;
v rozostavanej budove.

V každom z týchto prípadov je vykonávanie zmluvy neoddeliteľnou súčasťou uzavretia transakcie. Je však dôležité vziať do úvahy, že v novej budove zjavne nie je zaťažené bývaním, čo znamená, že pri kúpe existuje podstatne menšie riziko.

Ak byt nie je nový, existuje pravdepodobnosť kúpy domu „s prívesom“. Preto je možné správne kúpiť byt na sekundárnom trhu, iba ak sú dôkladne skontrolované všetky dokumenty.

Kúpa a predaj podielu v byte

Predaj podielu na byte nie je taký bežný. Sú najmenej predávané na trhu nehnuteľností. Je to spôsobené nízkym dopytom a nedostatkom veľkého množstva ponúk.

Mnohí neriskujú kúpu podielu, pretože v takom prípade bude musieť nový vlastník zdieľať obytný priestor s cudzími ľuďmi. Preto sa tento podiel najčastejšie predáva príbuzným alebo priateľom.

Odcudzenie podielu má navyše jednu zvláštnosť: pred predajom je vlastník bytu povinný ponúknuť odkúpenie podielu iným vlastníkom, predkupné právo na odkúpenie, ktoré upravuje Občiansky zákonník. Kde:

Ponuka sa podáva písomne. Registrácia u notára sa nevyžaduje, v niektorých prípadoch však môže slúžiť ako významná právna pomoc. Okrem toho je lepšie dokument poslať poštou s potvrdením o prijatí a súpisom obsahu.
V prípade odmietnutia alebo neodpovedania do jedného mesiaca má vlastník akcie právo predať ju tretím stranám.

Predaj a nákup medzi príbuznými

Kúpa a predaj bytu medzi príbuznými je vzácnosťou. K odcudzeniu najčastejšie dochádza darovaním alebo spísaním závetu.

Ak sa však občania rozhodnú vykonať takúto transakciu, mali by sa vziať do úvahy nasledujúce nuansy:

Potreba zaplatiť daň z nákladov na bývanie (ak je byt vo vlastníctve menej ako päť rokov a stojí viac ako 1 milión rubľov). Mnohí idú na trik a uvádzajú sumu výrazne nižšiu, ako je jej skutočná hodnota. Daňový úrad však transakcie monitoruje. Ak je uvedená suma nižšia ako trh a je zjavne podhodnotená, daň sa zvýši, ako aj povinnosť platiť penále.

Poznámka. Súčasne nebude možné získať odpočítanie dane, pretože článok 220 daňového poriadku uvádza, že na to, aby ho mohol kupujúci získať, nesmie byť príbuzným predávajúceho.

Majetkové rozdelenie... Ak byt kúpil ženatý občan, kúpené bývanie sa bude považovať za spoločné vlastníctvo. Preto sa pri rozvode rozdelí medzi manželov.
Formalita transakcie. Bývanie medzi príbuznými sa často predáva na základe kúpno -predajnej zmluvy bez skutočného prevodu peňazí a jedna zo strán v byte podľa dohody naďalej žije. Ale je potrebné pripomenúť, že ak sa nový vlastník rozhodne vysťahovať príbuzného, bude to môcť urobiť bez prekážok, zákon bude na jeho strane.

Načasovanie

Pri predaji bytu zmluvné strany dojednávajú podmienky zmluvy. Interval medzi podpisom predbežnej zmluvy a hlavnou môže byť odlišný. Dodávatelia nezávisle určujú jeho trvanie.

Pri registrácii vlastníctva bytu by si však nový vlastník bytu mal uvedomiť, že štátny orgán si určuje vlastné podmienky postupu. Jeho trvanie je:

v Rosreestri - desať dní;
v multifunkčnom centre - až sedem dní.

Požiadavky na obsah zmluvy

Podstatnými podmienkami kúpno-predajnej zmluvy sú jej predmet a cena bytu. To znamená, že bez uvedenia týchto informácií sa zmluva bude považovať za neuzavretú.

Za predmet sa považujú bytové priestory - jeho rozloha, parametre, poloha. Cena je uvedená ako skutočná, za ktorú sa bude predávať. Úmyselné zníženie alebo nadhodnotenie nákladov nie je povolené, ak sa byt skutočne predáva za cenu nižšiu, ako je uvedená v zmluve.

Poznámka. Zmluva sa uzatvára v jednoduchej písomnej forme. Musí obsahovať práva a povinnosti strán, ako aj podmienky transakcie.

V zmluve je tiež uvedené:

osobné osobné údaje strán (úplné meno, ich registrácia, dátum narodenia, údaje z pasu);
podrobný popis objektu (plocha, poloha, počet podlaží atď.);
náklady na bývanie;
žiadne bremená, zatýkanie;
prítomnosť prestavby a jej dizajn.

Okrem toho by sa mala venovať pozornosť aj otázke osôb zaregistrovaných v byte. Kupujúci, ak je k dispozícii, musí rozhodnúť, či je pripravený na kúpu zaťaženého bytu.

Dokument je aktuálny pre rok 2017.

Požadované dokumenty

Dokumenty potrebné na uzatvorenie transakcie pripraví každá zo strán. Niektoré z nich vyžadujú notársku kontrolu.

Doklady pre predávajúceho

Tabuľka 2. Dokumenty o registrácii predaja a nákupu poskytnuté predávajúcim

Dokument	Poznámka
Cestovný pas	Kópia a originál
Sobášny list a súhlas s predajom bytu od manžela	Za predpokladu, že byt, ktorý sa predával, bol kúpený počas manželstva. Súhlas s predajom podlieha notárskemu overeniu
Základ vlastníctva (dohoda o darovaní, kúpe a predaji, výmene atď.)	Pôvodný dokument poskytnutý
Výťažok z Rosreestr	Je dôkazom vlastníctva
Technický alebo katastrálny pas obydlia	Ukazuje sa to v ZINZ
Povolenie od poručníka a opatrovníckych orgánov	Za predpokladu, ak je vlastníkom bytu (alebo jeho podielu) maloletý
Potvrdenie o absencii nedoplatkov za byt	Potrebné na potvrdenie absencie dlhových záväzkov
Výňatok z knihy domu	Ukazuje sa to najneskôr mesiac pred navrhovanou transakciou

Doklady kupujúceho

Tabuľka 3. Doklady o registrácii predaja a nákupu poskytnuté kupujúcim

Kde sa predkladajú dokumenty

Nie všetci kupujúci vedia, kde majú uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe bytu a kde predložiť dokumenty. Môže byť registrovaný v:

Rosreestre;
Multifunkčné centrum.

Toto je povinný krok, bez ktorého nebude možný prevod vlastníctva.

Čo musíte skontrolovať pred uzatvorením dohody

Pred uzatvorením transakcie predaja a nákupu je potrebná kontrola:

predajca;
pravosť dokumentov;
prítomnosť bremien v byte.

Prebieha kontrola vlastníkov bytu a predávajúceho

Dôležitým krokom pred uzatvorením dohody je kontrola predajcu nehnuteľnosti. Vyžaduje to:

Prezrite si pas predajcu a uistite sa, že je autentický.
Zistite viac o počte vlastníkov bytov, ako aj základ pre jeho získanie. Špecifikované informácie poskytuje Rosreestr.

Poznámka. Ak byt zdedil predávajúci, mali by ste sa u notára opýtať na prítomnosť ďalších dedičov.

Ak sú vlastník bytu a predávajúci rozdielne osoby, je potrebné skontrolovať prítomnosť splnomocnenia, ktoré mu dáva právo na odcudzenie bytu. Okrem toho musí byť notársky overený.

Pravosť dokumentov

Autenticita dokumentov je kľúčovým bodom, na ktorý je potrebné venovať pozornosť pri kúpe bytu. Falošné a neplatné papiere môžu spôsobiť nezákonnú transakciu, ktorá následne povedie k súdnym sporom a neplatnosti zmluvy.

Osobitná pozornosť by sa mala venovať spoľahlivosti dokumentov, ako sú:

zmluva, na základe ktorej predávajúci získal vlastnícke právo (dohoda o darovaní, kúpe a predaji, výmene, dedičstve atď.);
osvedčenia potvrdzujúce absenciu vecných bremien na bývaní (zoznam osôb zaregistrovaných v byte);
zmluva o hypotéke (ak bol dom kúpený v rámci hypotekárneho úveru);
pas predajcu.

Falšovanie týchto dokumentov bude znamenať, že sa pokúšajú predať byt nelegálnym spôsobom.

Prítomnosť vecného bremena v byte

Vecné bremeno je uložené obmedzenie na byt, ktorý existuje bez ohľadu na zmenu vlastníctva. Takéto bývanie sa ťažko predáva. Mnoho predajcov preto chodí na triky, o svojej dostupnosti mlčí.

Poznámka. Informácie o prítomnosti vecných bremien sú uvedené vo výpise z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (USRN).

Tabuľka 4. Druhy vecných bremien bývania

vyhliadka	Poznámka
Hypotéka	Neplatené hypotekárne pôžičky, v dôsledku ktorých je nehnuteľnosť zaistená, sa môžu stať prekážkou jeho predaja
Nájomné	Predaj bytových priestorov v momente, keď je prenajatý iným občanom
Nájomné (dohoda, na základe ktorej občan poskytne vlastníkovi po celý život alebo na určité obdobie všetko, čo potrebuje. Na oplátku dostane svoj byt do vlastníctva)	Predaj bytu, ktorý by mal byť v budúcnosti prevedený na nového majiteľa, je neprijateľný
Zatknutie	Predať zatknuté bývanie je problematické. Dôvodom zatknutia je dlhodobé nezaplatenie účtov a služieb. V takom prípade budú vládne služby uplatňovať obmedzenia.
Správa dôvery	Správa trustu znamená starať sa o majetok neoprávnenej osoby počas stanoveného obdobia. Počas tohto obdobia má právo žiť v byte

Poradie registrácie transakcie

Postup kúpy bytu prebieha krok za krokom:

Uzatvorenie zmluvy a jej registrácia.
Prevod bytu.
Platba

Uzavretie zmluvy

Uzavretie zmluvy je dôležitou fázou transakcie. Pred jeho podpisom sú prediskutované všetky podstatné podmienky ovplyvňujúce objednávku a náklady na odcudzenie bytu.

V počiatočnej fáze predávajúci a kupujúci vypracujú predbežnú dohodu, v ktorej sa dohodnú na podmienkach predaja a jeho výške. Tento dokument predstavuje druh „rezervácie“ zakúpeného bytu vyjadrujúci vôľu strán uzavrieť dohodu.

Potom predávajúci pripraví dokumenty, vypracuje sa text hlavnej zmluvy. Tento postup by sa mal liečiť mimoriadne opatrne. Akékoľvek chyby a nepresnosti v zmluve môžu mať v budúcnosti právne dôsledky. To platí najmä pre položku o nákladoch na bývanie.

Poznámka... Mnoho predajcov je zložitých a trvá na tom, aby v zmluve uviedli nižšiu cenu. Dôvodom je neochota predávajúceho zaplatiť daň. S takýmito podmienkami by ste však nemali súhlasiť - v prípade vypovedania zmluvy bude poškodenou stranou kupujúci. V súdnom konaní bude ťažké dokázať, že zaplatil viac. S najväčšou pravdepodobnosťou mu bude vrátená čiastka uvedená v zmluve.

Po vypracovaní zmluvy sú zmluvné strany zapojené do jej podpisu. Súčasne v čase schválenia musia byť prítomní všetci účastníci transakcie.

Prevod bytu

Prevod bytu sa vykonáva podpísaním listiny o prevode. V skutočnosti to znamená, že kupujúci nemá žiadne sťažnosti na stav bytu, a tiež potvrdzuje skutočnosť, že boli odovzdané kľúče a doklady od zakúpeného bývania.

Akt o prevode:

Hotové jednoduchým písaním.
Vyplnené vo voľnej forme.
Nevyžaduje notárske overenie.
Obsahuje informácie o stave bývania, jeho adrese, ako aj dátume zostavenia, osobných údajoch strán a ich podpisoch.

Poznámka... Listina o prevode by mala byť podpísaná po zápise vlastníctva bytu. Tým sa zabezpečí, že dokumenty budú zaregistrované a nebudú vrátené na revíziu.

Prevod peňazí

Po podpísaní zmluvy a listine o prevode, ako aj registrácii v spoločnosti Rosreestr sa uskutoční posledná fáza - platba.

Za byt môžete zaplatiť jedným z nasledujúcich spôsobov:

trezor;
bezhotovostné platby;
bankový účet.

Prvý spôsob je najpopulárnejší. Platba je zákonná a bezpečná.

Poznámka... Pri výpočte by ste mali od predajcu vziať potvrdenie o prijatí peňazí ním. Dokument je vyhotovený vo voľnej forme a je potvrdením platby.

Štátna registrácia prevodu práv na byt

Registrácia prevodu vlastníctva bytu je povinnou súčasťou transakcií s odcudzením bývania. V prípade jeho neprítomnosti sa predaj bude považovať za nesplnený a kupujúci sa nestane skutočným vlastníkom bytu. Nie každý však vie, kde uzavrieť zmluvu.

Pre postup registrácie musíte predložiť dokumenty spoločnosti Rosreestr alebo multifunkčnému centru. Ale zároveň je registrácia predaja a kúpy bytu v MFC rýchlejšia - do niekoľkých dní.

Dokumenty

Tabuľka 5. Dokumenty potrebné na registráciu vlastníctva

Dokument	Poznámka
Žiadosť o štátnu registráciu transakcie	Vyplní kupujúci
Pasy účastníkov transakcie	Poskytujú sa kópie dokumentov
Kúpna zmluva	Musí byť podpísaný všetkými stranami transakcie
Kolaudačný list bytu	Musí byť podpísaný všetkými stranami transakcie
Katastrálny a technický pas	Vydané na ZINZ
Príjem platby štátnej povinnosti	Originál
Notársky overená plná moc	Ak sa na transakcii zúčastní namiesto predávajúceho jeho zástupca

V akých prípadoch možno odmietnuť

Dôvody odmietnutia môžu byť veľmi odlišné. Spravidla ide o nepredloženie jedného z požadovaných dokumentov.

Tabuľka 6. Časté dôvody zamietnutia registrácie vlastníckych práv v Rosreestr

Právne	Materiál (súvisiaci s dokumentmi)
Podmienka opatrovníckeho orgánu nebola splnená (pre transakcie týkajúce sa maloletých)	K transakcii nie je potrebný dokument (napríklad dohoda)
Uzavretie transakcie osobou, ktorá nemá oprávnenie disponovať s nehnuteľnosťou (neexistuje vlastníctvo bytu ani splnomocnenie na jeho predaj)	Absencia zásadnej podmienky v predloženej zmluve (napríklad neuvedenie nákladov na byt)
Predloženie dokumentu (žiadosti) neoprávnenou osobou	Chýbajúci potvrdený súhlas osoby alebo orgánu s dokončením transakcie (napríklad nesúhlas manžela / manželky s transakciou so spoločným majetkom)
Dostupnosť skutočného zatknutia nehnuteľnosti	Žiadne zrieknutie sa práva na prednostný nákup podielu na práve na kmeňové akcie

Nuansy

Nákup a predaj má svoje vlastné nuansy, ktoré by ste mali vziať do úvahy pri jeho uzatváraní.

Možné riziká pri kúpe bytu

Hlavným rizikom je uzatvorenie dohody s podvodníkom. V tomto prípade je jediným riešením súdne konanie. Nie vždy však môže oklamaný kupujúci obhajovať svoje práva na súde. Preto by ste mali zvážiť možné riziká:

Porušenie práv mladistvých... Pred uzavretím dohody sa musíte uistiť, že v byte nie sú zaregistrované deti mladšie ako 18 rokov. Zvlášť ak zostanú bez rodičovskej starostlivosti.
Porušenie práv bývalých manželov... Ak byt kúpili manželia, ale bol sprivatizovaný v prospech jedného z nich, má druhý z manželov právo na život aj po predaji. V tejto súvislosti existuje riziko nákupu bývania u „stáleho nájomcu“.
Porušenie práv registrovaných občanov... Vecné bremená vo forme osôb zaregistrovaných v byte a majúcich právo na trvalý pobyt (tí, ktorí odmietli privatizáciu, žijú na základe anuitnej alebo závetnej zmluvy atď.).
Uznanie predajcu ako nekompetentného... Ak bude predávajúci vyhlásený za právne nekompetentného, transakcia predaja a nákupu môže byť neplatná.
Prítomnosť dedičov... Ak byt patril predávajúcemu na základe dedičstva, existuje možnosť, že oň môžu požiadať aj ďalšie osoby.
Podvádzanie zo strany predajcu... Podvody nie sú neobvyklé. Pred podpisom zmluvy by ste mali starostlivo skontrolovať všetky dokumenty.

Na čo by ste si mali dať pozor

Transakcia je čo najjednoduchšia a najbezpečnejšia, ak pred jej uzatvorením venujete pozornosť:

ID predajcu... Na webovej stránke ministerstva vnútra môžete skontrolovať jeho pravosť.
Platnosť zadanej adresy. Predajcovia niekedy ukážu kupujúcim úplne iný byt, ako predávajú. Umiestnenie krytu sa musí zhodovať s adresou uvedenou vo vyhlásení spoločnosti Rosreestr.
Korešpondencia údajov z výpisu USRN s titulom dokumentu (kúpna zmluva, darovanie atď.). Informácie v týchto dokumentoch by sa nemali líšiť.
Prítomnosť dlhov. V kupovanom byte by mali chýbať.
Počet predajných transakcií. Ak sa majitelia domu príliš často striedali, môže to znamenať „problémový“ byt, ktorý sa snažia predať čoskoro po kúpe.
Pravosť plnej moci. Ak je transakcia uzavretá na základe plnej moci v mene predávajúceho, dokument by sa mal pred jej uzavretím skontrolovať u notára.
Nízke náklady na byt. Príliš nízke ceny spravidla nie sú nerozumné. Takýmto „výnosným“ ponukám by ste nemali dôverovať.

Nové pravidlá predaja bytu

Legislatíva v oblasti nehnuteľností nezostáva stáť. Každý rok sa prijíma stále viac zákonov zameraných na reguláciu procesu predaja bývania.

Za posledných pár rokov sa objavili nové pravidlá:

Povinné potvrdenie zmluvy notárom pri predaji podielu na byte. Do tej doby sa postup uskutočňoval na žiadosť účastníkov konania.
Rovnako je potrebné notársky overiť dokumenty pri delení majetku v manželstve (manželská zmluva, dohoda atď.).
Od 1. januára 2016 sa vyrubuje 13% daň z predaja nehnuteľností vo vlastníctve menej ako päť rokov. Výnimkou sú niektoré dôvody na získanie bývania, ako napríklad: darovanie, dedenie, privatizácia, zmluva o celoživotnom údržbe so závislými osobami.
Teraz je možné vykonávať dva postupy (katastrálny zápis a zápis vlastníckych práv) súčasne. Termín je 10 dní.
Jediným prípadom odmietnutia prevzatia dokumentov je, ak nie je zistená totožnosť žiadateľa. Ak však balík dokumentov nie je úplný, registrácia bude pozastavená alebo zamietnutá.

klady

Inovácie majú viac plusov ako mínusov. Zákonodarca sa snaží čo najviac upraviť postup pri predaji bývania sprísnením požiadaviek na dokumenty. Musia byť nielen autentické, ale aj navrhnuté v súlade so stanovenými normami. Mnohé z nich podliehajú notárskemu overeniu.

Vďaka tomu sa transakcie stali právne „čistejšie“ a podvodníci majú čoraz menšiu šancu predať svoje domy nelegálnym spôsobom.

Okrem toho sa veľká pozornosť venuje transakciám s maloletými. Štát chráni práva detí pomstou, čo je nepochybným plusom.

Mínusy

Rovnako ako predtým, hlavnou nevýhodou je zdanenie predaja domov. Práve táto podmienka je príčinou mnohých fiktívnych a nezákonne vykonaných transakcií. Situácia sa zhoršila po tom, ako sa v januári 2016 predĺžilo obdobie vlastníctva nehnuteľnosti, v ktorej je predmetom dane, na päť rokov. Tieto zmeny ovplyvnili predajnú a kúpnu zmluvu a nespôsobili schválenie občanmi.

Vyššie vzdelanie. Štátna univerzita v Orenburgu (špecializácia: ekonomika a manažment v ťažkých strojárskych podnikoch).
19. september 2017.

Kúpu nehnuteľnosti nevyhnutne sprevádza uzavretie kúpno -predajnej zmluvy. Na čo by ste si mali dať pozor pri jeho uzatváraní a na čo si dať pozor pred podpisom dokumentu.

Vlastnosti vypracovania zmluvy

Aké dokumenty sú potrebné pre zmluvu

Balík dokumentov potrebných na uzavretie zmluvy o predaji bytu závisí od právneho stavu samotného predmetu predaja, tj. Bytu, a strán uzatvárajúcich zmluvu, tj. Predávajúceho a kupujúceho.

Doklady o vlastníctve bytu - darovacia listina, privatizácia, kúpa a predaj atď.
Osvedčenie o štátnej registrácii práv k bytu.
EZhD je jednotný bytový doklad platný 1 mesiac.
Referencie lekárov narkológa a psychológa.
Osvedčenie o hodnote nehnuteľnosti zo ZINZ, ako aj o technických vlastnostiach obydlia.
Notársky overený súhlas manžela s uzavretím transakcie alebo jeho osobná účasť na jej dokončení.
Notársky overená plná moc na zastupovanie, ak samotný účastník transakcie nemôže byť z akéhokoľvek dôvodu prítomný pri jej uzavretí.
Osobné doklady predávajúceho a kupujúceho preukazujúce ich totožnosť.

Dokumenty sa poskytujú v origináloch alebo v notársky overených kópiách. Povolenie manžela / manželky na predaj bytu je povinné, pretože inak si vyhradzuje právo napadnúť ho súdnou cestou a má dobrý dôvod na neplatnosť zmluvy.

Ak je v byte zaregistrované maloleté dieťa

Ak je v predanom byte zapísané maloleté dieťa, je potrebný písomný súhlas rodičov s jeho korešpondenciou s novým bydliskom. Ak je byt úplným alebo spoločným majetkom maloletého dieťaťa (dedičstvo, darovanie atď.), Na dokončenie transakcie je potrebný súhlas opatrovníckych a poručenských orgánov.

Povinné ustanovenia o registrácii zmluvy o predaji a kúpe bytu

Samotnú zmluvu môže vypracovať realitná kancelária aj úradník oprávnený vykonávať tieto činnosti. Notárska registrácia transakcie nákupu a predaja má však na súde dôkaznú hodnotu. Podľa zmluvy je vypracovaná písomne.

Povinnými doložkami dohody sú:

Údaje strán, konkrétne ich meno, miesto pobytu a údaje o pase.
Náklady na byt.
Údaje o zakúpenom byte - adresa umiestnenia, výmery a jeho bytového účelu.
Vecné bremená alebo ich nedostatok v byte.
Ak má predávajúci registrované manželstvo, musí byť uvedené povolenie manžela / manželky na dokončenie transakcie. V prípade neprítomnosti manžela / manželky je to uvedené aj v zmluve.
Absencia ďalších vlastníkov a osôb evidovaných v byte.

8. PREDÁVAJÚCI nie je v čase kúpy uvedeného bytu ženatý.

9. Od okamihu registrácie tejto dohody u Úradu federálnej služby pre štátnu registráciu katastra a kartografie v Moskve a štátnej registrácie prevodu vlastníctva nadobúda KUPUJÚCI vlastníctvo určeného bytu a preberá ho v súlade s Čl. 26 zákona Ruskej federácie „O základoch federálnej bytovej politiky“ povinnosti platiť dane z nehnuteľností, ako aj podľa nákladov na opravu, prevádzku a údržbu bytu a v pomere k obývanému obytnému priestoru sa podieľa na nákladoch spojených s údržbou a opravami vrátane inžinierskych zariadení, spoločných plochy domu, údržba miestneho areálu a rekonštrukcia vrátane generálnej opravy celého domu.

10. Pred podpísaním listiny o prevode nesie nebezpečenstvo náhodnej straty alebo náhodného poškodenia uvedeného bytu a zodpovednosť za jeho bezpečnosť PREDÁVAJÚCI.

11. Zmluvné strany pri podpise tejto dohody potvrdzujú, že konajú dobrovoľne, nedobrovoľne, za vzájomne výhodných podmienok, chápu význam svojich krokov a nedajú sa mýliť transakciou, neboli zbavení zákonnosti a neboli obmedzení vo svojich právnych predpisoch. kapacity, nie sú v opatrovníctve a opatrovníctve, netrpia chorobami, ktoré im bránia v uvedomení si podstaty podpisovanej zmluvy, a taktiež ich nijako nenúti uzavrieť túto transakciu za extrémne nepriaznivých podmienok pre seba.

12. Táto dohoda sa považuje za splnenú za predpokladu, že KUPUJÚCI zaplatí úplnú platbu u PREDÁVAJÚCEHO za predaný byt, ako aj PREDÁVAJÚCI prevedie uvedený byt KUPUJÚCEMU v lehote uvedenej v tejto zmluve, podľa podpísanej prevodnej listiny oboma stranami.

13. Zmluvné strany tejto dohody, ktoré sa riadia článkami (Sloboda dohody), (Zodpovednosť predávajúceho v prípade odstúpenia tovaru od kupujúceho) Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, sa dohodli, že ak súd túto dohodu vyhlási neplatná alebo vypovedá túto dohodu z dôvodu okolností vzniknutých zavinením PREDÁVAJÚCEHO alebo v dôsledku porušenia práv tretích osôb (zo strany PREDÁVAJÚCEHO), ktoré súd považuje za uspokojivé, a zabavenia určeného bytu zo strany KUPUJÚCEHO, PREDÁVAJÚCI sa zaväzuje získať v mene KUPUJÚCEHO ekvivalentný obytný priestor v dome podobnej kategórie v tej istej oblasti Moskvy, alebo iným spôsobom poskytnúť finančné prostriedky na nezávislý nákup bytu na základe nákladov na podobný bývanie existujúce na trhu v čase ukončenia zmluvy, ako aj uhradiť všetky náklady a straty vzniknuté v súvislosti s nadobudnutím tohto bytu. Zároveň nemôže byť byt vybraný od KUPUJÚCEHO, pokiaľ nebudú straty plne uhradené.

14. Obsah čl. (Štátna registrácia nehnuteľností), (Písomná forma transakcie), (Transakcie uskutočnené v jednoduchej písomnej forme), (Všeobecné ustanovenia o následkoch neplatnosti transakcie), (Práva vlastníka vlastniť, používať a nakladať s nimi (Bremeno údržby majetku), (Riziko náhodnej straty majetku), (Dôvody na získanie vlastníctva), (Moment vlastníctva), (Vlastníctvo bytových priestorov), (Byt ako predmet vlastníctva), (Časté majetku vlastníkov bytov v bytovom dome), (Práva rodinných príslušníkov vlastníkov bytových priestorov), (Dôvody zodpovednosti za porušenie povinností), 433 (Moment uzavretia zmluvy), (Forma zmluvy), (Dôvody pre zmena a doplnenie a ukončenie zmluvy), (Zmena a ukončenie zmluvy z dôvodu výraznej zmeny okolností), (Postup pri zmene a ukončení zmluvy), (Dôsledky zmeny a doplnenia a ukončenia zmluvy), (Všeobecná definícia kúpna zmluva a jej rozsah dávka), (Prevod tovaru bez práv tretích osôb), (Zodpovednosť predávajúceho v prípade odstúpenia tovaru od kupujúceho od tretích strán), (Povinnosti kupujúceho a predávajúceho v prípade uplatnenia nároku na odstúpenie od zmluvy) tovaru),

Nákup nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je vždy zodpovednou záležitosťou.

A je dôležité nielen vybrať si to najlepšie bývanie, ale aj správne vyjednávať a zariadiť všetko.

Z tohto materiálu získate kompletný obraz o tom, ako prebieha predaj a kúpa bytu. Ďalej bude prediskutovaný postup a postup pri vypracovaní zmluvy o predaji bytu.

Než začnete pripravovať všetky potrebné dokumenty, mali by ste skontrolovať budúce bývanie v niekoľkých smeroch. V prvom rade musí kupujúci vykonať vizuálnu kontrolu bytu, či neobsahuje nedostatky, vrátane komunikácií.

Potom sa musíte uistiť, že kúpený byt patrí predávajúcemu. Na transakciu môže byť vydané splnomocnenie.

V takom prípade by ste si mali starostlivo preštudovať jeho podrobnosti vrátane obdobia platnosti.

Aby ste sa poistili proti podvodníkom, je vhodné osobne sa stretnúť s majiteľom bytu a preštudovať si všetky doklady o jeho vlastníctve.

Bude užitočné skontrolovať vzhľad majiteľa nehnuteľnosti pomocou jeho pasovej fotografie.

Ďalším dôležitým bodom je zistiť prítomnosť alebo neprítomnosť zástavy, zatknutia alebo iných osôb v byte.

Ak to chcete urobiť, navštívte pobočku Rosreestr v mieste svojho bydliska a objednajte si výpis z Jednotného štátneho registra práv (USRR). Budú tam viditeľné všetky informácie o kaucii a zatknutí v súvislosti s obytným priestorom.

Pri kúpe bytu bude tiež užitočné ubezpečiť sa, že predávajúci netrpí závislosťou od drog alebo duševnými chorobami (koniec koncov existuje riziko, že v budúcnosti bude možné transakciu napadnúť kvôli problémom s právnou spôsobilosťou).

Preto ho požiadajte, aby vydal príslušné lekárske osvedčenia.

Skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti má platný vodičský preukaz, môže vec výrazne zjednodušiť.

Pred kúpou nehnuteľnosti je vhodné sa informovať na okruh osôb, ktoré majú právo priestory využívať. Mali by ste si vziať certifikát z bytového úradu alebo získať výpis z knihy domu. Ak sú medzi ľuďmi maloletí, potom je proces ich prepustenia z bytu komplikovanejší.

Musíte sa tiež uistiť, že neexistujú žiadne nedoplatky za účty za energie. V opačnom prípade prídu ďalšie povinnosti na nového vlastníka priestorov.

Predbežná dohoda

Pred podpísaním hlavnej dohody sa často vypracuje predbežná dohoda.

Strany im potvrdzujú svoj súhlas s uzavretím hlavnej dohody o nejaký čas neskôr.

Napríklad keď sú priestory úplne vypratané alebo kupujúci nahromadí požadované množstvo finančných prostriedkov na kúpu bytu.

Je dôležité, aby už v štádiu predbežnej dohody bola cena bytu a doba jeho predaja pevná.

Predbežná zmluva musí obsahovať všetky tie hlavné body, ktoré budú prítomné v následnej dohode o predaji a kúpe. Inými slovami, diskutuje sa o predmete pripravovanej transakcie (popis bytu), nákladoch na nehnuteľnosť a postup pri vyrovnaní, ako aj o termíne uzavretia hlavnej zmluvy.

V praxi vzniká otázka, či je možné zahrnúť do predbežných zmluvných doložiek o vklade. Právnici - praktici a sudcovia sa zhodujú, že to nie je úplne v súlade so súčasnou legislatívou. Pre strany je preto lepšie zvoliť si: buď predbežnú dohodu, alebo dohodu o vklade.

Ak si kúpite bývanie na sekundárnom trhu, potom podpis predbežnej zmluvy neobsahuje žiadne osobitné riziká pre strany. Ďalšou vecou je uzatvorenie takejto dohody s developerom ohľadom bytu v novostavbe. Je tu niekoľko nástrah.

Napríklad niektoré stavebné firmy môžu uzavrieť predbežnú dohodu s iným budúcim vlastníkom a nakoniec na neho previesť bývanie. Preto vo fáze výstavby domu bude jedinou právnou úpravou dohoda o účasti na spoločnej výstavbe, ktorú je potrebné zaregistrovať u spoločnosti Rosreestr.

Registrácia transakcie nákupu a predaja bytu

Nič nezakazuje vydávať obvyklým písmom. Ak si prajete, môžete si ho dohodnúť s notárom.

To bude pre strany menej riskantné, bude to však znamenať ďalšie náklady.

Bez ohľadu na formu zmluvy musí obsahovať strany transakcie, podrobný popis prevedeného bytu, jeho náklady a postup platby, ako aj povinnosti strán. K dokumentu sú samozrejme pripojené aj podpisy strán transakcie.

Všetky dokumenty je vhodné vyhotoviť v troch vyhotoveniach, pričom jeden z nich bude uložený v Rosreestri.

Taktiež je prijatý akt prevzatia a prevodu bytu k dohode, ktorá upravuje fyzický prevod bývania do vlastníctva kupujúceho.

Zákon a zmluva sú zvyčajne spojené do jedného celku. Spolu so zmluvou sa prevádza aj technická dokumentácia a titulné listy.

Výpočty

Pri kúpe bytu je možné vykonať niekoľko spôsobov platby. Najbežnejším spôsobom je hotovosť.

Pre kupujúceho je najvýhodnejšie, keď k nemu dôjde po podpise zmluvy. K prevodu peňazí musí byť priložený doklad o prijatí finančných prostriedkov.

Druh zúčtovania v hotovosti je vloženie peňazí do bezpečnostnej schránky určenej predávajúcim. V prípade druhého menovaného sa to však môže zmeniť na ďalšie ťažkosti.

Za kúpený byt je dovolené platiť bankovým prevodom, t.j. prevodom finančných prostriedkov na bankovú kartu alebo na účet obchodníka.

Strany môžu ustanoviť rôzne obdobia vyrovnania. V tejto súvislosti legislatíva neobsahuje žiadne obmedzenia.

Predpokladá sa, že všetky finančné problémy je možné vyriešiť po opätovnej registrácii všetkých práv na kupovaný byt pre kupujúceho.

registrácia

1. januára 2017 vstúpilo do platnosti množstvo noviniek, ktoré zjednodušujú postup pri opätovnej registrácii práv. Najmä teraz je možné vlastníctvo bytu znova zaregistrovať v ktorejkoľvek pobočke spoločnosti Rosreestr, ktorá vám vyhovuje, bez ohľadu na polohu nehnuteľnosti. To je obzvlášť užitočné, ak sa nehnuteľnosť nachádza v inom meste.

Všetky dokumenty na registráciu kúpy a predaja bytu je možné predložiť prostredníctvom najbližšej MFC.

Teraz Rosreestr zaregistruje prevod práv na novonadobudnuté nehnuteľnosti a zapíše ich do katastrálnych operácií. Predtým sa to robilo osobitne.

Na formalizáciu prevodu vlastníctva je potrebné predložiť nasledujúce dokumenty:

vyhlásenie;
kúpno-predajná zmluva spolu s preberacím listom;
titulové dokumenty k bytu.

Mnohých zaujíma, koľko stojí registrácia kúpy a predaja bytu. Za opätovnú registráciu práv sa platí štátna daň vo výške 2 000 rubľov. Musí byť zadané do 5 dní od dátumu predloženia dokumentov.

Celý proces registrácie trvá 3 až 10 dní, okrem času spracovania materiálov na MFC. Po dokončení bude kupujúcemu bytu vydaný výpis z USRR. List vlastníctva sa už nevydáva.

V prípade potreby si môžete objednať nový technický list. To sa deje prostredníctvom miestnej ZINZ.

Dane

Proces vymerania dane z príjmu z predaného bytu bude závisieť od toho, na základe čoho bol nadobudnutý, a ako dlho ho predávajúci predtým vlastnil.

Ak teda vlastník dostal dom ako dar alebo dedičstvo od najbližších príbuzných alebo prostredníctvom privatizácie, daň z obratu sa nevyberá, ak je byt vo vlastníctve najmenej tri roky.

To isté platí pre situáciu, keď predávajúci zaregistroval vlastníctvo nehnuteľnosti na základe dohody o doživotnej údržbe.

Vo všetkých ostatných prípadoch musí byť minimálna doba vlastníctva bytu pre oslobodenie od dane 5 rokov. Toto pravidlo platí pre nehnuteľnosti zakúpené po 1. januári 2016. Pri predchádzajúcom vlastníctve sú zachované rovnaké 3 roky.